"Ustawa o TBS nie zapewnia w?a?ciwej ochrony interesów partycypantów i najemców zasobów TBS, pomimo poniesionych kosztów budowy w wysoko?ci 30% warto?ci kosztorysowej mieszkania oraz kaucji w zale?no?ci od powierzchni mieszkania w wysoko?ci 10 %."


po pierwsze
nie kosztorysowej tylko rzeczywistej
po drugie
kaucja nie 10% tylko 4%
po trzecie
nie w stanie deweloperskim tylko w pelni wykonczone

wiedz co oni moga wiedziec o tbs

17 lutego na r?ce Marsza?ka Sejmu RP trafi? projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Autorem projektu jest sejmowa komisja "Przyjazne Pa?stwo". Wykup mieszkania TBS na w?asno??, oraz wp?yw partycypantów na zarz?dzanie towarzystwem to jedne z wa?niejszych za?o?e? nowej ustawy.

Wed?ug projektu partycypant by?by wspó?w?a?cicielem mieszkania proporcjonalnie do wysoko?ci wniesionego wk?adu. W razie upad?o?ci towarzystwa b?dzie mia? prawo pierwsze?stwa wykupu mieszkania po cenie odpowiadaj?cej kosztom jego budowy i po potr?ceniu wniesionej przez siebie partycypacji oraz kaucji.

Komisja chce umo?liwi? wykup mieszka? od TBS, który odbywa?by si? na podobnych zasadach, jakie obowi?zuj? obecnie w spó?dzielniach mieszkaniowych. Partycypant wp?aca?by cz??? kosztów budowy przypadaj?cych na dany lokal, proporcjonalnie do jego powierzchni u?ytkowej. Wp?acona partycypacja i kaucja zalicza?yby si? na poczet wk?adu budowlanego.

Pos?owie proponuj? ponadto, aby TBS-y by?y zobowi?zane do prowadzenia dla ka?dej nieruchomo?ci dodatkowych ewidencji. Oprócz rozlicze? przychodów i kosztów zwi?zanych z eksploatacj? i utrzymaniem lokali, nieruchomo?ci wspólnych, infrastruktury technicznej, TBS prowadzi?yby ewidencj? sp?aty przypadaj?cej na nieruchomo?? cz??ci zad?u?enia kredytowego wraz z odsetkami. Dzi?ki temu rozwi?zaniu najemca kontrolowa?by sytuacj? finansow? lokalu, który zamieszkuje.

Komisja "Przyjazne Pa?stwo" wyprzedzi?a Ministerstwo Infrastruktury, które pracuje nad podobnymi rozwi?zaniami jednak na razie jest na etapie konsultacji spo?ecznych.

Poni?ej publikujemy pe?ny projekt ustawy jaki trafi? do Marsza?ka Sejmu RP.





Na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu Komisja Nadzwyczajna „Przyjazne
Pa?stwo” do spraw zwi?zanych z ograniczaniem biurokracji wnosi projekt ustawy

- o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Do reprezentowania stanowiska Komisji w pracach nad projektem ustawy zosta?
upowa?niony pose? Piotr Toma?ski.



projekt


Ustawa
z dnia ................................. 2010 r.
o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego


Art. 1.

W ustawie z dnia 26 pa?dziernika 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z pó?n. zm.1)) wprowadza si? nast?puj?ce zmiany:

1) w art. 28 dodaje si? ust. 3 w brzmieniu:
„3. Najemcy lokali mog? ??da? od Towarzystwa kalkulacji wysoko?ci op?at, w terminie 21 dni od otrzymania pisemnej informacji o zwi?kszeniu wysoko?ci tych op?at. Najemcy mog? kwestionowa? zasadno?? wysoko?ci tych op?at bezpo?rednio na drodze s?dowej. Ci??ar udowodnienia zasadno?ci zwi?kszenia wysoko?ci op?at w takim przypadku spoczywa na Towarzystwie.”;

2) po art. 28 dodaje si? art. 28a w brzmieniu:

„Art. 28a. 1. Towarzystwo prowadzi odr?bnie dla ka?dej nieruchomo?ci:
2. Ewidencj? i rozliczenie przychodów i kosztów zwi?zanych z eksploatacj? i utrzymaniem lokali, nieruchomo?ci wspólnych oraz infrastruktury technicznej.
3. Ewidencj? wp?ywów i wydatków funduszu remontowego.
4. Ewidencj? sp?aty przypadaj?cej na nieruchomo?? cz??ci zobowi?za? towarzystwa zwi?zanych z budow?, w tym w szczególno?ci odpowiedniej cz??ci zad?u?enia kredytowego wraz z odsetkami.”;

3) w art. 29a dodaje si? ust. 6 i 7 w brzmieniu:
„6. Partycypant dokonuj?c na podstawie zawartej z Towarzystwem umowy cywilnoprawnej wp?aty cz??ci kosztów budowy, staje si? wspó?w?a?cicielem finansowanego lokalu. Udzia? partycypanta we wspó?w?asno?ci odpowiada stosunkowi kosztów budowy ca?ego lokalu do kwoty partycypacji.
7. Partycypant mo?e ??da? ustanowienia na jego rzecz odr?bnej w?asno?ci lokalu mieszkalnego, którego budow? wspó?finansowa?, a Towarzystwo jest obowi?zane zawrze? z nim umow? przeniesienia w?asno?ci lokalu po dokonaniu przez niego:

1) sp?aty zad?u?enia z tytu?u ?wiadcze? wynikaj?cych z umowy najmu;
2) wp?aty cz??ci kosztów budowy przypadaj?cych na dany lokal, proporcjonalnie do jego powierzchni u?ytkowej;
3) kwota partycypacji i kaucje mieszkaniowe podlegaj? zaliczeniu na poczet wk?adu budowlanego za lokal.”;

4) po art. 29a dodaje si? art. 29b w brzmieniu:
„Art. 29b. 1. W przypadku og?oszenia upad?o?ci Towarzystwa partycypanci maj? prawo pierwokupu lokali mieszkalnych nale??cych do Towarzystwa po cenach nominalnych budowy, pomniejszonych o wysoko?? wniesionego wk?adu i kaucji.
2. Gminie przys?uguje prawo pierwokupu nale??cych do upad?ego Towarzystwa cz??ci nieruchomo?ci obci??onych hipotek? na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego, niewykupionych przez partycypantów.”;

5) w art. 30 ust. 5 otrzymuje brzmienie:
„5. W razie:

1) z?o?enia przez najemc? w deklaracji o?wiadcze? niezgodnych z prawd?, towarzystwo wypowiada mu umow? najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia;
2) po rozwi?zaniu umowy osoba zajmuj?ca lokal bez tytu?u prawnego jest obowi?zana p?aci? towarzystwu miesi?czne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysoko?ci czynszu miesi?cznego, jaki p?aci?aby, gdyby umowa nie zosta?a rozwi?zana;
3) gdy najemca nie z?o?y deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wyka?e w deklaracji dochody przekraczaj?ce wysoko?? okre?lon? w ust. 1 pkt 2, towarzystwo mo?e wypowiedzie? umow? najmu w cz??ci dotycz?cej czynszu.”.


Art. 2.

Ustawa wchodzi w ?ycie po up?ywie 14 dni od jej og?oszenia.

________________________ Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zosta?y og?oszone w Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, Nr 16, poz. 167 i Nr 154, poz. 1800, z 2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 153, poz. 1271, Nr 216, poz. 1824 i Nr 240, poz. 2058, z 2003 r. Nr 65, poz. 594, z 2004 r. Nr 146, poz. 1546, Nr 213, poz. 2157 i Nr 281, poz. 2783, z 2006 r. Nr 157, poz. 1119, Nr 220, poz. 1600 i Nr 251, poz. 1844, z 2008 r. Nr 180, poz. 1109 oraz z 2009 r. Nr 39, poz. 309 i Nr 65, poz. 545.




UZASADNIENIE

Ustawa o TBS nie zapewnia w?a?ciwej ochrony interesów partycypantów i najemców zasobów TBS, pomimo poniesionych kosztów budowy w wysoko?ci 30% warto?ci kosztorysowej mieszkania oraz kaucji w zale?no?ci od powierzchni mieszkania w wysoko?ci 10 %.
Mieszkania TBS, zasiedlane przez partycypantów i najemców, s? im przekazywane w tzw. stanie surowym (betonowa posadzka, ?ciany do gruntowania i malowania) i wymagaj? dalszych nak?adów w?asnych. Poza tymi nak?adami i wp?at? 30% kosztów budowy (oraz 10% kaucji) partycypanci p?ac? miesi?czne czynsze, w które s? wkalkulowane raty stanowi?ce sp?at? kredytu udzielonego dla TBS ze ?rodków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na budow? zajmowanych przez nich mieszka? (pozosta?e 70% kosztów budowy). De facto zatem ca?o?? kosztów budowy mieszka? ponosz? partycypanci.
Niestety, pomimo powy?szych zobowi?za? status partycypanta to jedynie status najemcy mieszkania nale??cego do TBS (najcz??ciej spó?ki z ograniczon? odpowiedzialno?ci?), nad którym partycypanci nie maj? ?adnej kontroli. Jako najemcy nie maj? wp?ywu na prac? zarz?du ani na bie??ce zarz?dzanie Towarzystwem, cho? pokrywaj? koszty budowy i utrzymania budynków oraz wynagrodzenia zarz?du. Ustawa nie zapewnia monitoringu nad dzia?alno?ci? Towarzystwa Budownictwa Spo?ecznego Sp. z o.o., ani nadzoru i kontroli nad realizacj? sp?aty kredytu udzielonego z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, pobranego na realizacj? mieszka? budowanych w systemie TBS.
W tym celu proponuje si? zmian? ustawy z dnia 26 pa?dziernika 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, polegaj?c? na zobowi?zaniu TBS do prowadzenia szczegó?owej ewidencji i rozlicze? przychodów i kosztów zwi?zanych z eksploatacj? i utrzymaniem lokali, nieruchomo?ci wspólnych oraz infrastruktury technicznej, wp?ywów i wydatków funduszu remontowego, a tak?e ewidencji sp?aty przypadaj?cej na nieruchomo?? cz??ci zobowi?za? towarzystwa zwi?zanych z budow?, w tym w szczególno?ci odpowiedniej cz??ci zad?u?enia kredytowego wraz z odsetkami.
Wprowadzenie tego przepisu spowoduje, ?e partycypanci b?d? mieli wgl?d na bie??co w szczegó?y dzia?alno?ci TBS dotycz?ce zajmowanych przez nich lokali. Realizacji tego celu s?u?y tak?e nast?pny z proponowanych przepisów, zgodnie z którym najemcy lokali mog? ??da? kalkulacji wysoko?ci op?at, w terminie 21 dni od otrzymania pisemnej informacji o wysoko?ci tych op?at i kwestionowa? zasadno?? wysoko?ci op?at bezpo?rednio na drodze s?dowej.
Przepis ten nadaje partycypantom prawa analogiczne do praw cz?onków spó?dzielni mieszkaniowych i zabezpiecza ich przed arbitralnym i niekontrolowanym zwi?kszaniem op?at wliczanych w czynsz.
Dodatkowo nale?y wskaza?, ?e ustawa nie stanowi, jakie konkretnie uprawnienia ma partycypant zwany w umowie partycypacji inwestorem. W szczególno?ci nie ustanowiono w ustawie jakiejkolwiek ochrony partycypanta na wypadek upad?o?ci TBS.
Z opinii prawnych wynika, ?e w przypadku upad?o?ci spó?ki TBS partycypacja w wysoko?ci 30 % i kaucja w wysoko?ci 10% wchodz? w sk?ad masy upad?o?ciowej. Oznacza to, ?e w przypadku zbywania przez Syndyka zasobów mieszkaniowych ich najemcy trac? wszystkie ?rodki finansowe zainwestowane w mieszkanie.
Taka regulacja prawna powoduje, ?e w rzeczywisto?ci budownictwo mieszkaniowe w ramach TBS, cho? z jednej strony ma stanowi? wyj?cie naprzeciw oczekiwaniom ?redniozamo?nych obywateli pa?stwa, których nie sta? na zakup mieszkania w?asno?ciowego w tradycyjnym systemie, to jednak z drugiej strony ?atwo mo?e si? sta? pu?apk?.
Tego rodzaju sytuacje to nie tylko potencjalne zagro?enie, ale w wielu miejscach rzeczywisto??. Przedstawiona powy?ej sytuacja dotyczy Lubelskiego Towarzystwa Budownictwa Spo?ecznego Spó?ka z o.o., ale równie? TBS-ów w wielu innych miastach w Polsce np. w Tychach, Kielcach, Koninie.
Aby wyeliminowa? w/w zagro?enia proponuje si? wprowadzenie przepisów, na mocy których, po pierwsze, partycypant sta?by si? wspó?w?a?cicielem zajmowanego lokalu mieszkalnego proporcjonalnie do wysoko?ci poniesionego wk?adu, a po drugie mia?by prawo nabycia w?asno?ci swego lokalu analogiczne do prawa cz?onków spó?dzielni mieszkaniowych. Ponadto, proponuje si? dodanie przepisu, który umo?liwia?by partycypantowi wykupienie lokalu mieszkalnego na wypadek upad?o?ci Towarzystwa i gwarancje realizacji zada? w?asnych przez przej?cie na rzecz gminy w?asno?ci pozosta?ych niewykupionych cz??ci nieruchomo?ci.
Proponowana zmiana zmierza w kierunku zapewnienia ochrony praw partycypantów i najemców, a dodatkowo daje gwarancj? zwrotu pieni?dzy do Skarbu Pa?stwa.
Z kolei proponowane zmiany art. 30 ustawy pozwol? przywróci? zgodno?? z ogólnymi zasadami najmu okre?lonymi w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).


Ocena przewidywanych skutków spo?eczno – gospodarczych


Podmioty, na które oddzia?uje projekt ustawy
Projekt oddzia?uje na Towarzystwa Budownictwa Spo?ecznego oraz na ich w?a?cicieli a tak?e na partycypantów (najemców) TBS-ów. W pierwszym przypadku projektowana regulacja, w przypadku jej wej?cia w ?ycie, mobilizuje w?adze TBS-ów do wi?kszej ostro?no?ci przy podejmowaniu decyzji, których bezpo?rednimi adresatami s? partycypanci (najemcy) lokali TBS. W drugim przypadku projektowana regulacja prowadzi do upodmiotowienia partycypantów (najemców) TBS w taki sposób, ?e b?d? oni mieli wi?kszy wp?yw na decyzje podejmowane przez w?adze TBS, a w przypadku upad?o?ci TBS b?d? mieli szans? na ochron? ?rodków finansowych zainwestowanych z tytu?u partycypacji i wydatkowanych na wyko?czenie zajmowanych przez nich mieszka?.

Konsultacje spo?eczne
Projekt by? konsultowany z partycypantami i najemcami TBS-ów w kilku miejscach w Polsce.

Wp?yw regulacji na sektor finansów publicznych
Projekt nie ma wp?ywu na sektor finansów publicznych, nie poci?ga za sob? konieczno?ci dodatkowego finansowania z bud?etu pa?stwa ani z bud?etów jednostek samorz?du terytorialnego.

Wp?yw regulacji na rynek pracy
Projekt nie ma wp?ywu na rynek pracy.

Wp?yw regulacji na konkurencyjno?? wewn?trzn? i zewn?trzn? gospodarki
Projekt regulacji nie wp?ywa na konkurencyjno?? wewn?trzn? i zewn?trzn? gospodarki.

Wp?yw regulacji na sytuacj? i rozwój regionalny
Projekt nie ma wp?ywu na sytuacj? i rozwój regionalny.
Projektowana regulacja prawna b?dzie wywo?ywa? wy??cznie pozytywne skutki spo?eczne – taki jest jej zasadniczy cel. Nie b?dzie te? mia?a negatywnych skutków finansowych dla Towarzystw Budownictwa Spo?ecznego ani ich w?a?cicieli. Nie b?dzie wywo?ywa?a bezpo?rednich skutków finansowych dla partycypantów (najemców) lokali TBS.

Ocena zgodno?ci projektu z prawem Unii Europejskiej
Przedmiot projektu ustawy nie jest obj?ty prawem Unii Europejskiej



?ród?o: orka.sejm.gov.pl /tbs24.pl

Ta ustaw? ju? zaskar?y?a Izba TBS:
http://tbs24.pl/artykuly/244-skarg

poza tym jak zwykle projekt opracdowano na podstawie analizy sytuacji kilku PRYWATNYCH tbs-ow

gdzie faktycznie mog?y buc oddawane mieszkana w stanie developerskim